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La legge n. 248/2006 ha portato ad diverse distinzioni, prima inesistenti. Regole comuni restano la deducibilità dell'onorario dell'agente immobiliare (abitazioni principali) e la riduzione del 30% di quello notarile (prime case), così come accade per gli acquisti da privati (vedi).
Vendita entro 4 anni dalla costruzione:
Valore imponibile
Imposte
Vendita dopo 4 anni dalla costruzione:
Valore imponibile
Imposte
Abitazioni usate acquistate non da persone fisiche
Vendita entro 4 anni dalla costruzione: valore imponibile
Il caso più comune è senz'altro quello dell'acquisto da parte di un privato di un immobile nuovo, costruito (o, comunque, integralmente ristrutturato) da un'impresa edile. In genere l'impresa, o chi promuove la vendita, tenterà di commercializzare il più presto possibile gli appartamenti, se non altro perché intende rientrare nelle spese rapidamente e non doverne sopportare altre, per esempio quelle relative a un prestito bancario necessario per realizzare il palazzo. La Bersani Visco prevede che le vendite effettuate entro 4 anni dal termine dei lavori siano imponibili Iva (come, del resto, già capitava).
La novità sta però nel fatto che la nuova legge cancella l'agevolazione secondo cui bastava dichiarare il valore catastale per non avere accertamenti fiscali. Conseguenza: come già accadeva, si è tassati sul prezzo reale di compravendita, ma oggi non è più possibile “scamparla” dichiarando un valore molto inferiore, cioè quello catastale. Perdipiù, chi dichiara meno del reale, le nuove norme rischia le stesse durissime sanzioni che abbiamo spiegato nella parte relativa alle abitazioni acquistate da privato. Non è finita: la stessa legge (art. 35, comma 23-bis) impone, nel caso in cui l'acquisto sia finanziato con mutuo, che il valore di compravendita non sia inferiore a quello del mutuo stesso. Un ulteriore stratagemma, insomma, per accertare quanto si sia effettivamente pagato, soprattutto quando il privato ha dovuto ricorrere a banche e finanziarie per pagare la maggior parte del prezzo della casa. Insomma, è il caso di dire che, nei fatti, le compravendite di abitazioni nuove sono divenute
molto meno convenienti, almeno dal punto di vista fiscale, rispetto a quelle di abitazioni usate.
Vendita entro 4 anni dalla costruzione: imposte.
Per la prima casa, assommano al 4% di Iva sul valore di cessione, più 504 euro fisse (imposte registro, ipotecarie e catastali). Per le altre abitazioni, al 10% di Iva, più 504 euro fissi (l'Iva è al 20% solo per le abitazioni ritenute “di lusso”).
Vendita dopo 4 anni dalla costruzione: valore imponibile.
Anche in questo caso, il valore catastale non conta più nulla, ed occorre dichiarare, pena sanzioni, il prezzo reale di cessione. Teoricamente bisognerebbe dichiarare anche il prezzo medio di mercato (art. 51 del Testo unico dell'imposta di registro) anche se le sanzioni sono ormai calcolate in base a quello di cessione, e sono le stesse di cui abbiamo parlato prima.
Vendita dopo 4 anni dalla costruzione: imposte.
Queste compravendite sono divenute Iva esenti. Si applica invece un sistema di aliquote identico a quello previsto per le abitazioni “usate” (vedi tabella). E cioè, per le prime case il 3% del valore di cessione più 336 euro fissi e perle seconde il 10% del valore.
Abitazioni acquistate non da persone fisiche.
Valgono esattamente gli stessi criteri previsti per le vendite dopo 4 anni dalla costruzione. Si tratta di casi abbastanza comuni (pensiamo ad esempio alla dismissione del patrimonio immobiliare di Assicurazioni, banche e Iacp).
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