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A definire i rapporti tra i proprietari di immobili diversi, che hanno però in comproprietà manufatti edilizi e impianti, il codice civile ha posto due tipi di norme simili, ma con regole diverse: quelle sulla comunione e quelle sul condominio.
Sapere se un bene è in comunione o è in condominio è importantissimo: in linea di principio, per esempio, le quote di comproprietà nella comunione sono uguali (a meno che sia stabilito diversamente). Viceversa le quote in condominio sono proporzionate alla grandezza degli appartamenti. Nell’assemblea della comunione si vota in base alle quote possedute, e le decisioni sono prese a maggioranza. Viceversa in quella di condominio, le maggioranze sono doppie: conta sia quella dei partecipanti (cioè del numero dei condomini che abitano il palazzo), sia quella dei millesimi posseduti. Ma le distinzioni non sono solo queste: per esempio la Finanziaria 1998 ha imposto al condominio di divenire sostituto d’imposta e di pagare con ritenuta d’acconto amministratore portiere e consulenti. Un obbligo che i palazzi in comunione non hanno.
A complicare le cose sta il fatto che le norme su condominio e comunione nel codice civile sono state varate più di sessant’anni fa e non sono state più adeguate ai tempi (ci sta provando a farlo un disegno di legge all’esame del Senato). Con la conseguenza che i giudici hanno dovuto “inventare”, altre definizioni come quelle di “condominio parziale”, “quasi-condomino”, “super-condominio” e “consorzio condominiale”, che non sono altro che cocktail con diverse “dosi” di comunione e condominio (con in più uno “spruzzo” di norme sulle servitù).
Giustificata l’importanza di quello di cui parliamo, facciamo un passo indietro e cerchiamo di attenerci ai fatti.
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- Il condominio parziale
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