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Chi compra casa in condominio, acquista anche un diritto: quello di una quota sulle parti comuni che servono tutto il palazzo, calcolata in millesimi di proprietà. Si tratta di un’arma a doppio taglio: se la quota è consistente, perché l’appartamento è grande, il suo parere in assemblea conta di più ma, contemporaneamente, cresce anche la quota di spese comuni che dovrà sopportare.
Più poteri, più doveri, quindi. Lo spiega il codice civile, affermando nell’articolo 1123 che le spese “sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Ma, come determinare questa “misura proporzionale”?. I tecnici hanno elaborato metodi raffinati e bizantini, , tenendo conto non solo della superficie e del volume degli appartamenti, ma di mille altre variabili (coefficienti di orientamento, di funzionalità e utilizzazione delle stanze e così via). Metodi che , nove volte su dieci, non servono assolutamente a nulla.
La realtà è infatti un’altra. Le tabelle dei millesimi sono quasi sempre scritte, una volta per tutte, dal costruttore del palazzo, che le allega al regolamento condominiale contrattuale. Chi compra un appartamento, è di fatto costretto ad accettarle, esattamente come se le avesse scritte lui in un contratto. Identico discorso per chi subentra al primo acquirente.
Talvolta inoltre il costruttore non si limita a “inventare” tabelle mal fatte, ma giunge fino a riservarsi particolari diritti: per esempio una quota minore di spese per un appartamento che decide di non vendere, la proprietà dei sottotetti, il diritto di sopraelevare senza pagare indennità agli altri condomini.
Nonostante ciò le tabelle mal fatte risultano frutto di un accordo “contrattuale”, e quindi vincolante. E molta giurisprudenza, attenta agli aspetti formali del diritto di proprietà, le ritiene ancor oggi pressoché immodificabili , se non con l’accordo di tutti.
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