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Gli elementi che determinano il prezzo di un'azienda sono molti. Tra di essi anche l’avviamento commerciale dell’azienda, i cespiti e le dilazioni di pagamento, secondo gli usi della zona, Tuttavia, tre di essi contribuiscono in modo sostanziale: l'incasso, l'ubicazione ed il valore degli arredi e delle attrezzature.
Questi tre elementi vengono pubblicizzati da chi desidera vendere un'azienda, perchè sa che attraverso questi parametri il potenziale acquirente seleziona le offerte.
Per questa ragione un borsino immobiliare deve necessariamente usare questi parametri.
L'incasso può essere considerato come il risultato della gestione di un'azienda. E' il dato più importante, tanto che, nelle consuetudini locali, il prezzo di molte aziende si ricava definendo una percentuale dell'incasso annuo al netto dell’IVA, così come è stato fatto per questo Listino.
Per alcune aziende, invece, come le edicole e le tabaccherie, il prezzo è definito in rapporto alla parte del prezzo del venduto spettante all'esercente.
L'ubicazione deve essere valutata diversamente per ogni tipologia di azienda: ad esempio, la vicinanza ad un complesso scolastico è considerata "ubicazione primaria" per una cartoleria, non certo per un negozio di abbigliamento di lusso, che predilige invece affacciarsi su una strada del centro cittadino.
Il valore degli arredi e delle attrezzature incide in modo considerevole per alcune aziende, come i bar e i ristoranti. In questi casi un listino deve presentare due livelli di lettura: uno per arredi ed attrezzature fino a 8 anni di vetustà; un altro oltre gli 8 anni.
Anche per diverse imprese artigiane, come panifici, gelaterie, lavanderie ecc, le attrezzature hanno una notevole incidenza sui costi di fondazione dell’azienda. Tuttavia, il prezzo di mercato di un’azienda avviata non è costituito dalla somma del valore dei cespiti e dell’avviamento, ma dalla capacità dell’azienda di produrre reddito. Pertanto gli acquirenti non trovano ragione di pagare i cespiti oltre un valore funzionale e proporzionale all’avviamento dell’azienda.
Nel caso si voglia "centrare" il prezzo è necessario considerare anche altri fattori oggettivi, come la potenzialità di sviluppo dell'azienda, il canone di locazione e la durata residua del contratto, il numero delle vetrine, la dimensione del locale ecc.
Solo degli esperti sapranno quantificare i parametri mancanti ed attribuire loro il giusto valore percentuale, che potrà incidere notevolmente sul prezzo solo in casi particolari, considerando che già l'incasso, in una azienda avviata, implicitamente tiene conto di tutti gli elementi.
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