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Indennita' di avviamento
L'inquilino, al termine del contratto di locazione, può aver diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, cioè per quel patrimonio intangibile di capacità di mercato e di rapporto con la clientela che ha saputo instaurare con il suo lavoro.
L'indennità è stabilita rigidamente in 18 mesi di canone (spese escluse), senza che né il proprietario né l'inquilino possano chiedere di più o di meno.
Tuttavia, se "chiunque" (e cioè non solo il proprietario, ma anche un nuovo inquilino) destina i locali alla stessa attività oppure ad attività incluse nella stessa tabella merceologica (allegato 5 al decreto ministeriale 4 agosto 1988, n. 375), l'indennità di avviamento viene raddoppiata, a diventa di 36 mesi di affitto.
L'indennità di avviamento non è dovuta in caso di:
- risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore;
- risoluzione del contratto per disdetta del conduttore;
- risoluzione del contratto per recesso del conduttore;
- risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario.
Inoltre non è dovuta per gli esercizi interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi e villaggi turistici (articolo 35 legge 392/78). Il diritto all'avviamento può essere dubbio anche in caso di immobili complementari o interni ad altri. Per esempio un bar in un museo, in una palestra e così via.
L'esecuzione dello sfratto è condizionata al pagamento dell'indennità.
Avviamento: profili fiscali
Qualora il proprietario dei locali sia costretto a versare l’indennità di avviamento, ha comunque il diritto di dedurla dai propri redditi (art. 10, comma 1, lettera h) del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 22/12/1986, n. 917).
Avviamento: a chi spetta
L’avviamento spetta ai locatari che esercitino un’attività commerciale o alberghiera. Il dibattito della giurisprudenza è nato però su cosa si intenda per attività commerciale, nel senso che deve sussistere un diretto contatto con il pubblico degli utenti o dei consumatori. E’ pacifico che il negoziante che abbia come unico scopo la vendita al dettaglio di beni o servizi abbia diritto all'avviamento. Altrettanto pacifico è che il diritto all'indennità non sorga qualora l'inquilino sia un professionista, al quale ci si rivolge non tanto in quanto il locale in cui esercita è situato in una determinata zona, quanto in base a un rapporto personale di fiducia rispetto alle sue capacità. Infine sembra sicuro che, qualora l'attività artigianale o di vendita sia esercitata all'ingrosso, verso altri negozianti o verso aziende, l'avviamento non competa.
Restano tuttavia scoperte numerose situazioni di "confine", in cui è difficile identificare se prevalga l'aspetto professionale o quello puramente commerciale e in cui l'ubicazione dei locali può avere un'importanza prevalente. Un esempio tipico è quello delle palestre sportive: l'avviamento è stato valutato come dovuto a una palestra di karatè (Cassazione, sentenza n. 12252/97) e a una di ginnastica terapeutica (Cassazione, n. 1620/96), sulla base della considerazione che l'organizzazione aziendale prevaleva sulla capacità professionale del personale impiegato e, per un motivo opposto (a contare era l'identità del maestro titolare, nonostante avesse due collaboratori, e non l'ubicazione) l'indennità è stata negata a una scuola di danza (Cassazione, 5089/96). Analogo discorso vale per le scuole private: per aver diritto all'avviamento l'insegnamento deve essere a fini di lucro e con struttura imprenditoriale.
Sulla base di considerazioni simili la Cassazione ha riconosciuto l'avviamento agli uffici direzionali di una banca (sentenza n. 12720/97), a un cinema (n. 4009/96), a un'impresa assicuratrice (n. 1706/97): un ottico (n. 8847/95), mentre l'ha negata a un laboratorio di analisi (prevaleva l'asetto professionale, sentenza n. 1762/96), a un odontotecnico (lavorava essenzialmente per dentisti, sentenza n. 8847/95), a un corriere spedizioniere (Tribunale di Milano 16/1/97). Incerta la situazione di un estetista (Cassazione n. 2421/97): il giudizio dipendeva dal tipo di organizzazione, non trattandosi di attività imprenditoriale ma di attività professionale.
Molto contraddittorio è stato poi il giudizio della Cassazione nel caso in cui l'attività di vendita al dettaglio di beni non fosse quella prevalente, ma, per esempio, contasse di meno di quella di vendita all'ingrosso.
Talvolta la Corte ha negato senz'altro l'avviamento, talaltra l'ha concesso, ma in proporzione alla parte dei locali destinata alla vendita al pubblico.
Varie sentenze hanno infine ribadito che i locali adibiti a semplice magazzino, anche se collegati con quelli di vendita, non meritano l'avviamento. Un discorso che vale (Cassazione n. 1332/96 ) anche per i locali di esposizione non aperti al pubblico, ma in cui il cliente può essere accompagnato da un commesso per visionare la merce. Viceversa per le vetrine sulla strada, staccate dal negozio e a scopo di semplice esposizione di merci le cose si complicano. Se sono locate con un unico contratto insieme al negozio, l'avviamento è dovuto. Se, viceversa, sono locate con contratti distinti, l'indennità è dovuta solo per i locali "nei quali avviene il contatto, anche a fini negoziali, con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Cassazione 1435/99).
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