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Prelazione alla vendita
Nelle locazioni non abitative il diritto di prelazione alla vendita è la regola, ma solo quando l'immobile è utilizzato per attività commerciali che prevedano stretti contatti con il pubblico (il caso tipico sono i negozi). Espressamente escluso dalla legge l'uso per l'esercizio di attività professionali (studi di avvocati, notai, architetti). Per le altre eccezioni, vedi tabella sotto.
In sostanza, in caso di alienazione l'inquilino ha diritto di:
· continuare comunque il contratto di locazione fino alle scadenze naturali;
· oppure acquistare, se lo vuole, l'immobile al prezzo e alle condizioni stabilite per la vendita dal proprietario, che non potrà vendere ad altri per condizioni diverse.
Meccanismi della prelazione alla vendita
Il proprietario deve dare per legge comunicazione della vendita con notifica attraverso ufficiale giudiziario all'inquilino (o a tutti gli inquilini, se sono più di uno). Nella comunicazione, va scritto il prezzo, che deve essere sempre espresso in denaro, e le condizioni a cui avviene la vendita stessa (data, rateizzazione, eccetera). In caso contrario, la comunicazione è priva di valore. Non occorre però allegare il compromesso, come accade per la prelazione agraria. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto all'acquisto , sempre per iscritto tramite ufficiale giudiziario. Il pagamento, salvo diversi accordi, deve essere effettuato entro 90 giorni dalla prima comunicazione del proprietario, insieme alla stipula del compromesso o del rogito di acquisto.
La giurisprudenza ha valutato la raccomandata con ricevuta di ritorno (molto più comoda) come un mezzo di uguale validità della notifica.
Il diritto di riscatto
Cosa accade se il proprietario non effettua la comunicazione, ma vende l'immobile ad altri? Oppure se, fatto un prezzo all'inquilino, che rinuncia, ne concede uno inferiore a un estraneo?. L'inquilino ha la possibilità, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, di riscattare l'immobile dall'acquirente. e perfino da altre persone a cui sia stato in seguito venduto, con un'apposita azione giudiziaria. Potrà pretendere anche eventuali danni (Cassazione, sentenza n. 9468/1990).
Per riscattare, dovrà versare il prezzo denunciato sull'atto di vendita, entro trenta giorni. Un periodo di tempo che scatta:
· dalla data della notifica dell'acquirente, che comunica di non opporsi al riscatto
· oppure dalla prima udienza del giudizio, se l'acquirente stesso non fa opposizione al riscatto;
· o, infine, dalla data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se vi è opposizione.
Cosa accade se l'inquilino non paga? Il caso è dubbio. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 8809/1998) non perde il diritto: può solo essere costretto in giudizio a pagare il prezzo più gli eventuali danni conseguenti al ritardo.
Prelazione all'affitto
Il meccanismo è simile a quello della prelazione alla vendita, quando il locatore intende affittare ad altri . Il diritto ad dell'inquilino scatta alla seconda, definitiva, scadenza del contratto non abitativo, dopo il suo rinnovo automatico (dopo 12 anni dalla stipula in genere e dopo 18 per le locazioni alberghiere).Infatti tra i motivi di interruzione del contratto di locazione alla prima scadenza, di sei o di nove anni, non è elencata per le locazioni commerciali la compravendita dell'immobile (come accade per quelle abitative).
Si conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto con il nuovo inquilino sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
La prelazione non esiste però se il proprietario o l'inquilino hanno dato regolare disdetta, oppure 'inquilino è moroso.
Quando la prelazine commerciale non opera
1) Quando l'immobile non è utilizzato per attività commerciali che prevedano stretti contatti con il pubblico;
2) Quando l'immobile è utilizzato per l'esercizio di attività professionali, a carattere transitorio, o ad attività commerciali in stazioni, porti, aeroporti, alberghi, villaggi turistici.
3) Quando l'immobile sia venduto al coniuge o ai parenti entro il secondo grado;
4) Quando sia venduto dal coerede a un altro coerede (in tal caso scatta la prelazione ereditaria);
5) Quando in contratto di locazione è giunto a scadenza o è stato disdettato dall'inquilino;
6) Quando non è ceduta solo l'unità immobiliare locata, ma l'intero palazzo in cui è posta (vendita in blocco);
7) Quando l'immobile affittato è aggiudicato all'asta, nelle esecuzioni immobiliari e nelle vendite coattive (ma non nei concordati preventivi);
8) Quando viene venduto non l'immobile, ma un diritto su di esso (uso, usufrutto, abitazione), tranne che si tratti della nuda proprietà;
9) Quando non viene ceduto l'immobile, ma una quota o l'intera società che lo possiede (a meno che il patrimonio sociale dell'unico proprietario sia solo l'immobile stesso)
10) Quando l'immobile è dato in permuta e non in compravendita.
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