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La locazione ad uso foresteria
L'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla vecchia legge sull'equo canone, postula un particolare rapporto "a tre". Il conduttore, infatti, non è colui che abita l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di pubbliche relazioni). A tali condizioni, alla foresteria si applicano solo le regole sulle locazioni del codice civile, con entità del canone non determinata r durata del contratto di fatto non regolata.
Un tale tipo di contratto prevede comunque di regola un uso transitorio dell'immobile, legato a circostanze particolari (trasferimento momentaneo in un altro comune di un dipendente). Tant'è vero che la giurisprudenza aveva affermato che il contratto era nullo (e si applicava l'equo canone) se l'inquilino, occupando l'immobile, soddisfaceva esigenze primarie e continuative di abitazione principale.
Tuttavia, con il varo della legge n. 431/1998 sulle locazioni abitative ,molti aveva ritenuto che l’uso foresteria fosse stato, indirettamente, abrogato, dall’articolo 1, comma 3 della stessa legge. Vi si stabilisce infatti espressamente che le disposizioni della norma di riforma non si applicano " ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio". Questa espressa esclusione è parsa ad alcuni una limitazione, che suonava un po' come dire: "la riforma si applica sempre e comunque, fatta esclusione per i casi espressamente stabiliti". Ed altri hanno poi aggiunto che non vi è possibilità di locazioni transitorie se non stipulando un contratto ai sensi dell'articolo 5 della legge 431/1998 che presuppone la partecipazione al contratto di un normale padrone di casa e di un normale inquilino (terzo escluso).
Tutte queste considerazioni non sembrano convincenti. Questo perché la nuova legge si preoccupa di tutelare gli inquilini per le loro reali esigenze abitative di prima casa, tra cui non rientra l'uso foresteria Ed anche perché ipotizzare espressamente un uso foresteria in favore degli Enti Locali, che destinano immobili in godimento di particolari categorie di cittadini (in genere, gli sfrattati), non significa per forza escludere altre forme di foresteria ma, al contrario, rafforzarne la validità. Così come in passato, quindi, se nel caso singolo l'uso foresteria si dovesse dimostrare come uno stratagemma per aggirare le norme sulle locazioni abitative, vorrà dire che il relativo contratto sarà nullo con le conseguenze previste dall'articolo 13 della legge 413/98.. .
A rafforzare la convinzione che la foresteria non è stata affatto abrogata è intervenuta la Finanziaria 2001 che ha introdotto nel Tuir, il testo unico delle imposte sui redditi (nell’articolo 95, comma 2) una norma: che rende integralmente deducibili dal reddito d’impresa i canoni di locazione e le spese per i fabbricati “concessi in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui prestano l'attività, per il periodo d'imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi”. E aggiunge, nell’articolo 43 del Tuir, che tali fabbricati si considerano strumentali per il periodo indicato. Tale norma sai applica, forzatamente, solo alle foresteria, che quindi continuano ad esistere.
Il contratto legittimo uso foresteria, se esiste, prevede comunque condizioni ferree. Ad affittare i locali ad abitazione da un terzo deve essere una società di capitali (s.p.a. o s.r.l.), per i propri dipendenti (esclusi probabilmente i titolari, i soci, gli amministratori della società stessa). E’ dubbio che essi debbano pagare un canone, perché l’inquilino è la società e i dipendenti godono della locazione come di un fringe benefit, un integrazione imponibile fiscalmente del loro salario. Buona norm vuole che l’appartamenti sia ammobiliato e che la rotazione tra gli occupanti sia ragionevolmente rapida. Quindi la locazione con falsa foresteria è assai raro che possa “reggere”.
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