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Fino al 31 dicembre 2010, l'Iva sulle fatture per tutte le opere di recupero nelle abitazioni è unificata al 10%. Si tratta di un'agevolazione: normalmente, infatti, le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria dovevano scontare l'Iva al 20%, mentre tutte le altre (restauro e recupero conservativo, ristrutturazione, nuova edificazione, eccetera) pagavano comunque l'Iva al 10%.
Per quel che riguarda i permessi necessari, siamo in un periodo di transizione. Da una parte è entrato in vigore, il Testo Unico dell'Edilizia (che unifica il tipo di permessi in due sole categorie, la Dia (Dichiarazione di inizio attività e il Permesso a costruire). Dall'altra, la cosiddetta "legge obiettivo" ha ampliato a tutte le opere di recupero e a molte opere di nuova costruzione l'ambito della Dia. Infine, la legge 1 agosto 2002, n. 166 ha stabilito che le norme regionali sono quelle che contano, anche in eccezione a principi fissati del Testo Unico e dalla Legge obiettivo, che valgono solo se le norme regionali non dicono nulla a proposito.
Attenzione però: le regioni e le province a statuto speciale (Val d'Aosta, Friuli, Sicilia, Sardegna e province di Trento e Bolzano) non sono legate a quanto stabilisce il Testo Unico. Non solo: le altre regioni, con proprie leggi, possono entro certi limiti fare eccezione a quanto stabilisce il Testo Unico (quasi tutte le regioni l'hanno fatto, alla data di redazione di queste note).
Infine la Finanziaria 2007 ha imposto al condominio, nella veste di sostituto di imposta, di versare una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dall'appaltatore. ,
2. La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera i) , del Testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917
Tentiamo quindi di dare un'idea delle procedure necessarie per poter eseguire opere edilizie senza incorrere in abusi, che oggi come oggi, cambiano poco da regione a regione, ma che domani potrebbero mutare di più.
Nessun permesso. Nessun assenso va chiesto al Comune per le opere di manutenzione ordinaria.
Autorizzazione edilizia con silenzio-assenso.È una procedura valida fino al 30 giugno 2003 (dopo questa data è stata abolita, è sopravvissuta per qualche tempo in Friuli e in provincia di Trento e attualmente vale solo nella regione autonoma Sardegna).
Consiste in una domanda che va presentata 90 giorni prima dell'inizio lavori (60 per i box ai sensi della legge Tognoli) a firma del proprietario e di un professionista abilitato (e dell'eventuale direttore lavori). Se il comune non si fa sentire entro il termine prescritto si può dare il via alle opere. Non prevede alcun pagamento da parte del cittadino. Va detto che alcune regioni (come la Sardegna) sembrano voler tenerla ancora in vita dopo il 30/6/2003 (se con diritto o meno, è argomento di dibattito).
È una procedura alternativa alla Dichiarazione di inizio attività, a cui si può ricorrere, a scelta del cittadino, per le opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
Era obbligatoria fino al 30 giugno 2003 (non si può usare la Dia) in caso di immobili con vincolo storico-artistico ai sensi delle leggi statali e per la realizzazione di volumi tecnici (casotto della caldaia o casotto dell'argano dell'ascensore).
Relazione asseverata per le opere interne.
Vecchia procedura, che sopravvive solo in Sardegna e in Alto Adige (provincia di Bolzano).
Dichiarazione di inizio attività (senza pagamenti da parte del cittadino). È prevista per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
Comprende anche le opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti (rampe o ascensori esterni e manufatti che alterino la sagoma dell'edifcio), le recinzioni, muri di cinta e cancellate, le aree destinate ad attività sportive senza creazione di fabbricati, le ristrutturazioni di impianti e, dal 30 giugno 2003, anche la creazione di casotti caldaia e per l'argano dell'ascensore, nonché di serre.
Consiste in una denuncia, da presentare in Comune trenta giorni prima dell'inizio lavori (venti giorni fino al 29/6/2003) a firma di un progettista abilitato e corredata dai necessari progetti. Il progettista deve dichiarare che le opere sono conformi alla normativa urbanistica, igienico-sanitaria e alle norme di sicurezza.
Il Comune può interrompere il termine di 30 giorni prima dell'inizio dei lavori, richiedendo documenti mancanti. Il termine slitterà a partire dalla data della presentazione dei documenti stessi. Se, infine, il Comune rifiuta il permesso, deve motivare in modo convincente il suo veto. Ultimato l'intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, con il quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato. La Dia ha validità triennale.
Per gli immobili con vincolo storico-artistico è necessario anche ottenere il parere favorevole della Soprintendenza.
Dichiarazione di inizio attività (con pagamento da parte del cittadino). È la cosiddetta Super-Dia. Il meccanismo per la richiesta del permesso è identico a quello sopra riportato. L'unica cosa che cambia è che il cittadino deve pagare una certa somma, a titolo di contributo di costruzione. È prevista (come alternativa alla concessione edilizia o al permesso a costruire) per:
- tutte le opere di ristrutturazione edilizia;
- le ricostruzioni con identica volumetria di un fabbricato;
- anche le nuove costruzioni e gli ampliamenti di quelle esistenti, oltre, alla trasformazione delle soffitte in locali abitabili. A certi patti, però.
Il primo è che la nuova costruzione o l'ampliamento siano già concessi non solo dal Piano regolatore del Comune, ma anche da un suo "strumento attuativo", cioè una serie di prescrizioni dettagliate che riguardano zone o singoli isolati. Per esempio limiti di densità edilizia (rapporto tra il terreno e i metri cubi costruibili) di altezza degli edifici, di distanza dai palazzi vicini, di tipi di tetti eccetera.
La seconda condizione è che la Regione non decida di limitare il campo d'azione della Super-Dia, con un'apposita legge. Il che è improbabile: anzi, la Super-Dia è già da tempo una realtà in Lombardia
, Liguria e Toscana, regioni all'avanguardia nel togliere limiti all'edilizia. Tuttavia in Friuli, Sardegna, Val d'Aosta e provincia di Trento, grazie all'autonomia concessa dalla Costituzione, la Super Dia non esiste.
La Super-Dia non è una scelta obbligatoria. In alternativa si può ricorrere al permesso a costruire (vedi sotto).
Concessione o permesso a costruire.
Il cambiamento della definizione (da concessione a permesso) è entrato in vigore dal 30 giugno 2003 (ma l'Emilia Romagna non l'ha percepito).
La concessione edilizia e il permesso a costruire richieste prevedono sempre l'assenso esplicito del Comune e il pagamento del contributo di costruzione. È prevista per tutti gli interventi coperti dalla Super-Dia e per gli interventi di nuova costruzione o ampliamento non previsti.
Occorre verificare attentamente se è opportuno preferire la Dia (iter più rapido, ma con maggiori rischi) o il permesso a costruire. Per saperne di più, clicca qui.
Per le opere che creano nuovi locali abitabili, sia che si sia ricorsi alla Dia, che si sia preferito il permesso a costruire, è necessario ottenere anche il certificato di agibilità.
- Rischi della Super-Dia
- Il contributo di costruzione
- Il certificato di agibilità
- Lo Sportello Unico dell'Edilizia
- Le cose da fare
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