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Una casa al quinto piano con affaccio Sud ovest e ascensore vale esattamente il 14,31% in più della stessa casa ma sita al terzo piano e affaccio Nord est. Se però la prima abitazione avesse il riscaldamento centralizzato e il secondo quello autonomo il gap di valore scenderebbe all'8,24%.
Non sono parole in libertà: vogliamo solo dare l'indicazione di che cosa succede a prendere troppo sul serio le tabelle che riportano i coefficienti di valutazione degli immobili a seconda delle loro caratteristiche. Si tratta di strumenti utili, se letti come indicazioni di massima ma non possono essere presi per oro colato. Per questo preferiamo fare un elenco ragionato dei fattori che determinano, nel metodo comparativo, la stima di un immobile, senza dare cifre. In questo caso è il metodo più sicuro per non dare insieme anche i numeri…
E di elementi da prendere in considerazione ce ne sono davvero parecchi. Elenchiamo qui quelli relativi alla zona e al palazzo e poi, uno per uno, li commentiamo.
1. Ubicazione
2. Età e stato di manutenzione
3. Aspetto e pregio
4. Fattori ambientali
5. Parcheggi e mezzi pubblici
6. Servizi di vicinato
Ubicazione
Le zone centrali in genere hanno maggior valore di quelle semiperiferiche o periferiche. E' un discorso che però non può prescindere da particolari situazioni locali. Nelle città che hanno a immediato ridosso del centro abitato un hinterland collinare con immobili di pregio (succede ad esempio a Torino, a Bologna, a Firenze), queste zone valgono come e più del centro. A Milano il quartiere di San Siro o a Roma l'Appia Antica, pur essendo decentrati, valgono almeno come il centro storico. Vi possono poi essere particolari situazioni di degrado (presenza di malavita o di immigrazione clandestina) che deprezzano zone anche centrali. E poi ci sono situazioni particolari (il mercato settimanale sotto casa, la presenza di locali notturni, etc) che possono far scendere il valore di strade o rioni situati in quartieri o zone teoricamente di alto pregio.
Età e stato di manutenzione
Di solito gli immobili sono divisi in tre fasce: nuovi, quando hanno meno di dieci anni o sono stati sottoposti a radicali lavori di ristrutturazione; recenti, con meno di 35 anni, vecchi.
Per casa d'epoca si dovrebbe intendere un immobile signorile di oltre cinquant'anni tenuto a regola d'arte, ma le inserzioni tendono spesso a far passare in questa categoria anche vecchie e malandate case popolari. Lo stato di manutenzione è un aspetto fondamentale per valutare la convenienza dell'acquisto.
Aspetto e pregio
La cura dell'esterno e il pregio dei materiali utilizzati per le parti comuni hanno un buon peso sulla valutazione di un appartamento. Altrettanto va detto per i servizi accessori: una piscina o un campo da tennis condominiale, gli ascensori che accedono direttamente all'appartamento o la profusione di marmo qualificano naturalmente uno stabile come lussuoso, ma anche se non si ha in mente di comprare un'abitazione di grande immagine e si cerca più semplicemente una casa classificabile come signorile o medio-signorile bisogna valutare i servizi offerti dall'edificio, come la tenuta del giardino e, ancora più importante, la portineria.
Fattori ambientali
In questi ultimi anni la maggiore sensibilità ecologica ha portato a dare valore ad aspetti come la silenziosità e la mancanza di inquinamento atmosferico. Una casa situata in un complesso ricco di verde e di viali pedonali, isolata dal traffico cittadino, offre un plus molto apprezzato oggi. E anche case che non godono di questa situazione invidiabile ma che comunque si trovino vicine a parchi pubblici ottengono un incremento di valore, a condizione, però, che il parco non sia mal frequentato di sera.
Parcheggi e mezzi pubblici
La possibilità di avere in pertinenza un box o un posto auto di proprietà aumenta il valore dell'immobile mentre la difficoltà di sostare all'esterno ne diminuisce l'appeal. A Milano e a Roma, gli appartamenti vicini alle stazioni della metropolitana ottengono solo per questo fatto un incremento di valore valutabile nell'ordine del 10-20% rispetto a case analoghe ma site qualche centinaio di metri più distanti. Lo stesso discorso vale per i centri dell'hinterland collegati con i capoluoghi da linee ferroviarie.
Servizi di vicinato
Scuole, uffici pubblici, banche nelle vicinanze sono fattori di apprezzamento; meno importanti oggi invece appare la vicinanza di negozi. La spesa ormai viene fatta sempre più spesso con l'auto e fare cinquecento metri piuttosto che due chilometri per raggiungere un supermercato cambia poco.
Quando si visitano più appartamenti può essere molto utile mettere a paragone per ognuno queste caratteristiche ed è meglio farlo per iscritto. Gli anglosassoni chiamano la tabella di confronto "home comparison chart". Chi fosse interessato ne può trovare una già pronta da stampare.
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