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Siamo abituati a credere che l’iter burocratico della compravendita si concluda al rogito. Non è così. Termina solo quando il notaio trascrive questo documento presso i Registri Immobiliari. E’ solo allora che l’atto assume piena validità di fronte a terze persone. Tra due trascrizioni, vale quella che ha la data più antica.
In media i notaio impiegano una ventina di giorni ad effettuare la trascrizione. E, in questo periodo, può succedere di tutto. Per esempio, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile anche ad altri, tramite un altro notaio, che non avrebbe materialmente la possibilità di controllare, presso i Registri, che l’alienazione è già avvenuta. Sono cose già capitate: un immobile venduto a più persone con il truffatore che,dopo aver intascato i soldi, si è reso irreperibile.
Non è finita: nel periodo intercorrente tra rogito e trascrizione il venditore potrebbe accendere un’ipoteca o subire un pignoramento. Quindi è il caso, se si ha il pur minimo sospetto, di insistere con il notaio perché la trascrizione avvenga il più rapidamente possibile.
Vi è inoltre un caso, raro ma possibile, in cui il rogito stesso può essere revocato: lo stabilisce l’articolo 67 della legge fallimentare (Regio decreto n. 267/1942), che afferma : “Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore, gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso”.
Nella maggior parte dei casi tale articolo si applica alle imprese di costruzioni che vanno in fallimento e il pericolo è tanto più grave quanto più al rogito si dichiara un prezzo inferiore a quello realmente pagato (situazione che rende tra l’altro meno efficaci le garanzie date dal decreto legislativo di tutela dell’acquirente sulla carta). Occhio, quindi.
Inoltre la legge 4 agosto 2006, n. 248 (commi 21 e 22 dell’articolo 35) impone che nel rogito vada comunque denunciato il valore reale a cui è avvenuta la compravendita. In mancanza, è applicata una sanzione pari a metà della differenza tra quanto pagato e il nuovo calcolo delle imposte stesse .
Facciamo un esempio di acquisto di prima casa da un privato , con le agevolazioni fiscali previste, per 250 mila euro. Il suo valore catastale è però di 100 mila euro. Le imposte dovute sono 3.336 euro. Tuttavia, in base alle vecchie abitudini, si dichiarano nel rogito solo 150 mila euro (e il Fisco se ne accorge). Si ricalcano le imposte sulla base di un valore di 250 mila euro (e salgono quindi a 7.836 euro). In più c’è una sanzione del 50% della differenza tra 7.836 e 3.336 euro (4.500 euro : 2= 2.250 euro). Totale: 7.836+2.250=10.086 euro.
La comunicazione alla pubblica sicurezza
L’articolo 12 della legge 18/5/1978 n. 191 stabilisce che il venditore di un immobile, oppure chi lo dà in affitto, deve comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, dell'inquilino o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato.
Questa disposizione, introdotta a suo tempo a scopi anti-terrorismo, sembrava essere stata abrogata, ma per ora rimane ancora in vigore (salvo cambiamenti legislativi).
I moduli relativi sono in genere forniti dal notaio stesso o, in alternativa, possono essere reperiti presso le librerie tecniche o presso i commissariati di P.S. dove si fa la comunicazione.
La comunicazione può essere portata direttamente ai commissariati o spedita con raccomandata con avviso di ricevimento. Ai fini dell'osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale.
Per il modello di comunicazione, cliccate qui.
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