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Comprare un appartamento ancora in costruzione presenta due vantaggi molto rilevanti. Il primo è la possibilità di adattare l'alloggio alle proprie esigenze, decidendo la suddivisione degli spazi interni e i materiali utilizzati per le finiture (infissi, pavimenti, tipi di sanitari eccetera). Il secondo è che le case nuove sono fatte meglio di quelle degli scorsi decenni: sono tagliate senza spreco di spazi, sono predisposte alle nuove tecnologie, costa meno riscaldarle, per anni non avranno bisogno di ristrutturazione.
Vi sono anche due controindicazioni altrettanto pesanti. Il primo è che, soprattutto se si prenota a cantiere appena aperto, una previsione sui tempi di consegna è sempre aleatoria. Il secondo è che le somme versate fino al rogito possono essere a rischio, soprattutto se il costruttore fallisce.
Le protezioni date dalla legge
Un ombrello che non copre tutti
Capire chi è il promotore
Il rogito e il capitolato
Inghippi
Le protezioni date dalla legge
Fino a qualche anno fa l'acquisto di una casa in costruzione era ben poco tutelato in Italia. Poi è intervenuto il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, in attuazione della legge delega n. 210/2004, che ha finalmente posto una serie di protezioni per il consumatore.
Le tutele previste sono di tre tipi:
1) una garanzia fideiussoria, rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazione, sulle somme via via anticipate da chi acquista.;
2) una polizza danni di durata decennale che copre i "vizi" gravi dell'immobile, anche quelli "occulti", cioè quelli che non è possibile rilevare al momento dell'acquisto;
3) infine alcune prescrizioni su come devono essere fatti il compromesso e il rogito di compravendita.
Si è anche è operato per ammorbidire, a favore degli acquirenti, le norme a tutela dei creditori della ditta fallita: il mutuo contratto per l'edificazione del palazzo va, appena possibile, frazionato appartamento per appartamento, l'ipoteca iscritta va cancellata non appena le rate sono pagate, sono posti limiti alla revocatoria del rogito e il candidato acquirente ha diritto di prelazione sull'immobile posto all'asta giudiziaria, all'ultimo prezzo raggiunto.
Resta certo che una legge giusta è stata varata dopo il solito tourbillon di emendamenti e ne è uscita con qualche "buco" e certe ingenuità.
Inoltre le nuove norme sembra che facciano fatica ad affermarsi, almeno quando sono coinvolte imprese poco serie.
Un ombrello che non copre tutti.
Il decreto legislativo varato fa fare un enorme passo avanti alla tutela del consumatore acquirente ma non è uno scudo che può proteggerlo da ogni rischio.
Nessuna tutela è pensabile ad esempio per chi versi somme in nero, per ridurre l'imposizione fiscale al momento dell'acquisto. In compenso ci saranno meno motivi per evadere, perché oltre al rischio di essere presi dal Fisco con le mani nel sacco (cosa che accade di rado) cioè quello di non vedersi restituito tutto quello che hanno anticipato in caso di crisi del costruttore.
Capire chi è il promotore
Bisogna stare molto attenti a non fare confusione; nella costruzione di una casa possono intervenire fino a tre o quattro distinti soggetti: il primo è chi promuove l'iniziativa; il secondo è l'impresa edilizia che provvede all'edificazione, il terzo è chi cura la commercializzazione del progetto. Talvolta capita che il proprietario del terreno su cui si innalza il palazzo sia a sua volta un distinto soggetto. Infine ci sono spesso ditte subappaltatrici, che agiscono comunque sotto la diretta responsabilità dell'impresa edile. Il soggetto di gran lunga più importante è il primo (che talvolta si identificacon l'impresa costruttrice); questi è, a tutti gli effetti il costruttore e questi è la vostra contoparte.
Vale comunque la pena trovare notizie sull'affidabilità di un promotore. Se è sulla piazza da anni, se la sua società ha un capitale sociale importante, se (ma questo è abbastanza difficile da sapere) sta costruendo autofinanziandosi almeno in parte è un conto; se invece si tratta di una società mai sentita, magari una srl con capitale sociale ridotto, è meglio diffidare
Il rogito e il capitolato
Il decreto elenca nell'articolo 6 una lunga serie di clausole e di allegati da inserire nel preliminare di acquisto e nel rogito. Tra essi:
a) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
b) gli estremi di eventuali convenzioni stipulate con il Comune e l'elencazione dei vincoli previsti;
c) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
d) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
e) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; ll prezzo va pagato con bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice e alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;
f) gli estremi della fideiussione;
g) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore a esse connessi e, particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
h) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
i) l'eventuale indicazione del l'esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi.
Inoltre, per quanto attiene al capitolato, prevede che contenga
-le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
-gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
Inghippi.
E' dubbio che possano essere garantite da fideiussione le somme anticipate con una proposta irrevocabile di acquisto, cioè con un atto unilaterale in cui solo l'acquirente si impegna a comprare (la cosiddetta "prenotazione") e per garantire la sua buona volontà versa una somma.
Va poi notato che il decreto legislativo elenca, tra i dati da citare "gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato" e tra i documenti da allegare "gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire". Non vi è dubbio che c'è una bella differenza tra un permesso solo richiesto e uno rilasciato. Perciò anche in futuro l'acquirente si potrà impegnare ad acquistare un immobile che non è esattamente quello che si aspettava di comprare, perché per esempio il Comune ha negato il permesso di costruire o ha comunque imposto delle varianti al progetto.
Se è vero che evitando di garantire ai costruttori una certa lessibilità nel completare le pratiche di costruzioni si rischiava di congelare il mercato, resta altrettanto certo che un permesso di costruire o una Superdia già rilasciati restano consigliabili per l'acquirente.
Un ulteriore dubbio è: cosa accadrà se un contratto non contiene tutti gli elementi previsti dall'articolo 6? Il decreto nulla afferma a proposito e, a quanto sembrerebbe, la "lacuna" è voluta. Non si è inteso infatti ingessare troppo l'operato dei giudici di merito che, motivatamente, potranno decidere volta per volta se la mancanza di uno dei requisiti previsti nel preliminare è una semplice irregolarità, sanabile dietro richiesta del compratore (che potrà anche pretendere il pagamento di eventuali danni) e quando invece si tratti di qualcosa di più grave, e ci si debba richiamare all'articolo 1418 comma 1 del codice civile che definisce nullo il contratto contrario a nome valutate come imperative. In caso di inserimento di clausole da qualificarsi come "vessatorie", potrà anche sorgere il caso di nullità di una singola clausola.
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