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Le norme a tutela del consumatore introdotte nel codice civile dalla legge n. 52 del 1996, in attuazione di una direttiva dell'Unione Europea, permettono di identificare quali sono le clausole da considerarsi vessatorie o abusive in un contratto imposto da un operatore professionale. Esse possono essere considerate inefficaci (come se non fossero mai state scritte). Tali articoli, ora nel codice del consumo (dal 33 al 38), si applicano anche nei rapporti tra committente di un'opera edile e ditta appaltatrice.
Limitazioni di responsabilità
Penali per inadempienza
Acconti e rateizzazioni
Variazione dei prezzi
Limitazioni di responsabilità
Tipico di alcuni contratti è il rifiuto di assumersi responsabilità per danni provocati dall'opera o per sua cattiva esecuzione. Il diniego non è necessariamente totale, e può essere previsto a certe condizioni o per particolari opere che nel contratto si dichiarano espressamente volute o accettate dal consumatore. Talora si può fissare una somma massima a risarcimento da parte del costruttore in caso di esecuzione dei lavori non a regola d'arte.
Una clausola simile può entrare in contraddizione con il codice del consumo, articolo 33, punto 1 (limitazione della responsabilità in caso di morte o danno), nonché con il punto 14 ("riserva al professionista di accertare la conformità del bene venduto"). Inoltre è prevista un' evidente deroga agli articolo dal 1667 al 1673 del codice civile, che prevedono la garanzia biennale o decennale per i vizi di costruzione.
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Penali per inadempienza.
E' il caso delle penali o dei risarcimenti del danno eccessivi nell'ipotesi di recesso dal contratto o di ritardo nella stipulazione del rogito da parte del consumatore. Si va a contraddire il punto 6 dell'articolo 33 (penali esagerate). Spesso manca la previsione di analoghe penali a carico dell'impresa in caso di danni da ritardata consegna dell'immobile: una carenza che contrasta con il comma 1 dell'art. 33 (significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto) e, talora, anche con il punto 7 (riconoscere al solo professionista la facoltà di recedere dal contratto).
E 'il giudice di merito (cioè il Giudice di Pace, il Tribunale e la Corte di Appello) a valutare se una clausola penale va ritenuta inefficace, a seconda delle circostanze concrete.
Se la loro sentenza è motivata in modo adeguato, non si può impugnarla in Cassazione.
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Acconti e rateizzazioni
Talora nelle vendite di case sulla carta all'acquirente sono imposte rate del prezzo a scadenze fisse, non legate a quelle dell'esecuzione lavori: come risultato si paga senza una prestazione corrispettiva, che non ci sarà mai, in caso di fallimento della ditta che esegue i lavori. Il conflitto è con il punto 4 dell'articolo 33 (impegno definitivo del consumatore mentre la prestazione del professionista é subordinata alla sua volontà). Ancor più frequentemente il costruttore non è costretto a restituire il doppio degli anticipi e delle caparre al consumatore, in caso di inadempienze (contrasto con il punto n. 5).
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Variazione dei prezzi
Vi sono poi le variazioni del prezzo nel corso dei lavori, non motivate da richieste di opere aggiuntive da parte dell'acquirente. Possono essere giustificate da una vasta quantità di motivi (per esempio, scioperi del personale, incrementi del prezzo dei materiali, dell'onere delle concessioni, del costo di acquisto del terreno).
Capita che gli incrementi futuri siano giustificati da voci non previste nel capitolato, ma che evidentemente avrebbero dovuto essere comprese perché il fabbricato sia adatto all'uso. Un esempio tipico è il mancato inserimento nel prezzo proposto degli oneri necessari per l'allacciamento alle utenze o per l'impianto di costose opere di urbanizzazione primarie (per esempio, le fognature).
Infine, può succedere che il prezzo delle modifiche al capitolato delle finiture richieste dall'acquirente (voglio il parquet invece delle piastrelle, le porte in legno anziché in tamburato) sia di fatto determinato dal costruttore, senza che il consumatore abbia la possibilità di esserne preavvertito. E talora le modifiche divengono indispensabili, dati i materiali scadenti previsti o le finiture approssimative (piastrelle in bagno a un solo metro di altezza, giardini abbandonati a scarico di macerie, solai non coinbentati). A seconda dei casi, ciascuna di queste situazioni potrebbe entrare in conflitto con varie clausole vessatorie o abusive (n. 10, 11, 12,. 13, 20, articolo 33).
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