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Come difendersi, in caso di opere edili mal eseguite?
Il codice civile dedica gli articoli dal 1655-1677 agli appalti e, in particolare, sette articoli, dal 1667 al 1673, proprio al problema della "difformità e dei vizi dell'opera". Vi si afferma che l'appaltatore è tenuto a dar garanzia per le difformità e i vizi dell'opera eseguita. Unica eccezione il caso in cui tali vizi siano conosciuti o riconoscibili dal committente, purché non sia dimostrabile che sono stati taciuti in mala fede dall'appaltatore.
La garanzia si prescrive in due anni dalla consegna dell'opera stessa e i vizi debbono essere denunciati entro sessanta giorni dalla loro scoperta. La denuncia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto questi vizi, oppure ha agito in modo tale da nasconderli.
Quando però l'opera, come accade nel caso di immobili, è per sua natura di lunga durata, la garanzia dell'appaltatore viene estesa a un periodo di dieci anni dal compimento dell'opera stessa, per gravi difetti, rovina o pericolo di rovina dell'edificio causati da vizio del suolo o difetto di costruzione. In tal caso il termine di decadenza sale ad un anno dalla scoperta del vizio: non basta però una semplice denuncia, occorre agire in giudizio.
La Cassazione (sentenza n. 1655/1986) ha chiarito che il momento della "scoperta del vizio" non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia, ma quello in cui ragionevolmente si consolida la certezza che il vizio o difetto è causato da una responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera. In successive sentenze, ha affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui una perizia di un tecnico dà forti indizi sulla responsabilità dell'appaltatore.
Cosa può chiedere il committente? Ha tre possibilità.
1) La prima è pretendere l'eliminazione del vizio, naturalmente a spese della ditta edile. Non è detto che debba essere la stessa ditta che ha sbagliato a dover eseguire i lavori (Cassazione, sentenza n. 5103/1995) e il risarcimento può riguardare anche nuove, e più costose opere rispetto a quelle previste (Cassazione n. 1948/1989).
2) La seconda possibilità è chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento degli eventuali danni.
3) La terza scelta, imboccabile se l'opera ha vizi così gravi da renderla inadatta al suo scopo, è pretendere la risoluzione del contratto.
Ma cosa si intende per gravi difetti, per i quali vale la garanzia decennale?
La giurisprudenza ha dato diverse definizioni. Per esempio quelli causati da metodi non idonei o nel compimento dell'opera non a regola d'arte (Cassazione n. 1948/1989), o i vizi che pregiudicano la funzione dell'immobile e ne limitano notevolmente il godimento o impediscono la funzione a cui l'opera è destinata (Cassazione, n. 3301/1996, n. 1256/1995, n. 1081/1995, n. 13112/1992). Andando su situazioni concrete, è stato giudicato grave difetto il fatto che un tetto o un terrazzo siano stati malamente impermeabilizzati e abbiano provocato infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante (Cassazione n. 1312/1992 e n. 2431/1986).
Le responsabilità previste sull'appalto sono state estese, in numerose sentenze della Cassazioni, anche al costruttore-venditore che mette un edificio in vendita, anche qualora noi sia stato materialmente lui ad edificarlo. Il tutto purchè abbia sovrainteso ai lavori, anche solo mediante la nomina di un direttore dei lavori.
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