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Capitolo 15: Il mercato dei negozi

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Il mercato degli esercizi commerciali, di cui esaminiamo qui il solo settore dei cosiddetti “esercizi di vicinato”, tralasciando quello dedicato alle grandi superfici di vendita, ha ovviamente tre “facce”: - quella del puro investitore che acquista i muri per poi locarli;
- quella dell’imprenditore che loca;
- quella dell’imprenditore che acquista per sé.

Tuttavia i destini di queste tre figure sono legati a doppio filo tra di loro: un buon imprenditore rivaluta i locali in cui è ospitato e un’attività imprenditoriale teoricamente ben gestita può essere fallimentare se dislocata nel posto sbagliato, dove magari un’altra attività avrebbe successo. E’ poi spesso inutile spuntare un buon canone di locazione da un’attività destinata al fallimento, quando magari il fallito sospenderà il pagamento dei canoni per difficoltà sopravvenute.

Quindi un’analisi immobiliare (e anche un listino valori) del settore degli esercizi commerciali deve necessariamente avere più livelli di lettura: spesso il valore che conta non è il metro quadrato ma una percentuale degli utili. Talora conta il magazzino, talaltra può avere importanza l’arredo e così via.

Ci siamo serviti per capire qualcosa delle indicazioni fornite dalla Fimaa di Milano ((Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), a cui sono dovute per intero le analisi che seguono, e segnaliamo che dal 2008 i listini delle aziende commerciali saranno pubblicati a livello nazionale dalla Fimaa (l’associazione degli agenti immobiliari più rilevante in Italia). I listini dettagliati di Milano e provincia sono disponibili a pagamento alla Fimaa di Milano stessa sin dal 1998. Quelli nazionali , pubblicati a partire dal 2008, presso la Fimaa di Roma, coprono per il momento 24 città.